銀行さん・証券会社・農協・不動産屋が教えない
相続資産の組みかえdetail
本当に効果的な方法と、優先順位を知りましょう
資産の圧縮の前に最初にする必要のある事は、先ず２つ
さっさと 可能な分を贈与で渡す事
⇒ 養子縁組や保険を利用して非課税枠をめいっぱい使う事
この二つは、非課税で資産の継承が確定する手法です
次に考えるのは借金しないで資産を圧縮する方法
⇒ 非課税(になるかもしれない)枠の利用を検討する
・住宅取得資金贈与の非課税特例1000(500)万円 2014年末まで
・教育資金としての贈与1500万円 2015年末から延長が予想される
・小規模宅地等の評価減特例の利用（80％減だが二次相続に注意）
⇒ 納税分を除いた課税資産の圧縮を考える
・現金や株式（投資信託）から他の資産へ組み替える
※例えば古くなった家の大規模修繕や墓石の修理も立派な相続税対策です
これらが終わってから、借金して
アパート建築や賃貸物件の購入を検討すべきです
それは、
数ヶ月以内、3年以内、それ以上の期間を含めた方法があり
”それらの組み合わせが とても重要になります”
○ 借金しないでも、相続税の評価を減らせます
銀行（特に農協）では
・アパートなどの建築によって資産の圧縮を勧めます
「これをやらないと、自分の資産が国にとられてしまう」
みたいに言われた人も多いでしょう
これは一般的に40％資産を圧縮させて、比較的大きなリスクを背負う方法
を勧められている状況で、収益率は低くリスクの大きい方法です
（場所により入居率や、収益率が異なるにも拘らず建築費は大きく変わりません）
比較的リスクの小さいのが、既に立っている収益物件を中古で買う事です
比較的安くなっており、収益の予想もしやすく、マンションであれば部屋ごとに買えて、アパート新築よりもリスクが小さくなります
※アパートの新築は二次相続（次の相続）の時に相続人同士で分割する事が困難になり家族間での争いと、分割した場合の資産減少のリスクがとても高くなります
○相続人 が複数いる場合
遠くない将来、相続人で分割をする可能性がある場合は
そのまま（更地や住宅など）の状態で賃貸する事でも資産の圧縮は可能です
この場合は現金化がし易く、借金が伴わないので
’争続’が複雑になる可能性が低くなる等のメリットがあります
アパートなどを建築すると、借金以外にも利益の分割でも争いに発展しやすく
親族間でのトラブルになる可能性を倍増します
知られていないメリット
：更地は駐車場など（※契約の方法で圧縮率は異なります御相談下さい）
住宅も貸家にするだけなので
御本人が、（入院などで）借金できる状態にない場合や
短期間でも出来る 等のメリットがあります
○ 時間が短い場合
アパート建築（これが正しいかは別）する時間が無い場合は
中古マンション等の物件を買う方法があります
管理費や修繕積立金の維持費が必要になると、地方の銀行も不動産屋も薦めませんが
知られていないメリット
・数日間で資産の圧縮が出来る
・物件によっては ※アパート建築以上の資産の圧縮が可能
（マンションは、評価と収益率が大きく乖離していて節税効果が高い）
・マンションは一戸ごとの遺産分割がしやすく
新築したアパートと違い”分割した場合の資産減を無くす”事が出来ます
○ 失敗しない方法
預金が多い場合は､（失敗しない）金融資産に変える方法があります
失敗例としては
投資信託や、株式に変える場合
簡単に言えば、情報が多く手数料のかからない証券会社の直接売買部門でも利益が出ない事があるのに、個人が継続的に儲かる可能性は極めて低いのです
保険商品は
基本的に確定した収益になりますので、想像をこえるインフレにならない限り”失敗しません”
知られていないメリット
・数日間で資産の圧縮が出来る
・500万円×○人 ＝ 円分が相続税評価に入らない
・失敗しません
等の方法がありますが、重要なのは”その組み合わせ”になります
地方の銀行や不動産業者は、自社で管理が出来ない（利益が小さい）ので教えてくれません
借金しない相続税対策も効果的で、利回りも高く、安全性の高い資産の組み換えもあります
お住まいのトータル相談所
売った方が得か？ 持っていた方が得か？ 10年後は？
維持管理の費用は？ 御相談下さい
ＥＶＥＲ不動産
〒990-0053 山形市薬師町二丁目2-28 ＴＬＰビル内
TEL.023-664-1117（９：００〜１８：３０ 日曜祭日は〜１５：００）
FAX. -1118
エバー不動産（ご相談は予約制です）当日可 来店前にお電話下さい
資産の圧縮の前に最初にする必要のある事は、先ず２つさっさと 可能な分を贈与で渡す事
⇒ 養子縁組や保険を利用して非課税枠をめいっぱい使う事
この二つは、非課税で資産の継承が確定する手法です
次に考えるのは借金しないで資産を圧縮する方法⇒ 非課税(になるかもしれない)枠の利用を検討する
・住宅取得資金贈与の非課税特例1000(500)万円 2014年末まで
・教育資金としての贈与1500万円 2015年末から延長が予想される
・小規模宅地等の評価減特例の利用（80％減だが二次相続に注意）
⇒ 納税分を除いた課税資産の圧縮を考える
・現金や株式（投資信託）から他の資産へ組み替える
※例えば古くなった家の大規模修繕や墓石の修理も立派な相続税対策です
これらが終わってから、借金してアパート建築や賃貸物件の購入を検討すべきです
それは、
数ヶ月以内、3年以内、それ以上の期間を含めた方法があり
”それらの組み合わせが とても重要になります”
○ 借金しないでも、相続税の評価を減らせます
銀行（特に農協）では
・アパートなどの建築によって資産の圧縮を勧めます
「これをやらないと、自分の資産が国にとられてしまう」
みたいに言われた人も多いでしょう
これは一般的に40％資産を圧縮させて、比較的大きなリスクを背負う方法
を勧められている状況で、収益率は低くリスクの大きい方法です
（場所により入居率や、収益率が異なるにも拘らず建築費は大きく変わりません）
比較的リスクの小さいのが、既に立っている収益物件を中古で買う事です比較的安くなっており、収益の予想もしやすく、マンションであれば部屋ごとに買えて、アパート新築よりもリスクが小さくなります
※アパートの新築は二次相続（次の相続）の時に相続人同士で分割する事が困難になり家族間での争いと、分割した場合の資産減少のリスクがとても高くなります
○相続人 が複数いる場合
遠くない将来、相続人で分割をする可能性がある場合は
そのまま（更地や住宅など）の状態で賃貸する事でも資産の圧縮は可能です
この場合は現金化がし易く、借金が伴わないので’争続’が複雑になる可能性が低くなる等のメリットがあります
アパートなどを建築すると、借金以外にも利益の分割でも争いに発展しやすく
親族間でのトラブルになる可能性を倍増します
知られていないメリット
：更地は駐車場など（※契約の方法で圧縮率は異なります御相談下さい）
住宅も貸家にするだけなので
御本人が、（入院などで）借金できる状態にない場合や
短期間でも出来る 等のメリットがあります
○ 時間が短い場合アパート建築（これが正しいかは別）する時間が無い場合は
中古マンション等の物件を買う方法があります
管理費や修繕積立金の維持費が必要になると、地方の銀行も不動産屋も薦めませんが
知られていないメリット
・数日間で資産の圧縮が出来る
・物件によっては ※アパート建築以上の資産の圧縮が可能
（マンションは、評価と収益率が大きく乖離していて節税効果が高い）
・マンションは一戸ごとの遺産分割がしやすく
新築したアパートと違い”分割した場合の資産減を無くす”事が出来ます
○ 失敗しない方法預金が多い場合は､（失敗しない）金融資産に変える方法があります
失敗例としては
投資信託や、株式に変える場合
簡単に言えば、情報が多く手数料のかからない証券会社の直接売買部門でも利益が出ない事があるのに、個人が継続的に儲かる可能性は極めて低いのです
保険商品は
基本的に確定した収益になりますので、想像をこえるインフレにならない限り”失敗しません”
知られていないメリット
・数日間で資産の圧縮が出来る
・500万円×○人 ＝ 円分が相続税評価に入らない
・失敗しません
等の方法がありますが、重要なのは”その組み合わせ”になります
地方の銀行や不動産業者は、自社で管理が出来ない（利益が小さい）ので教えてくれません
借金しない相続税対策も効果的で、利回りも高く、安全性の高い資産の組み換えもあります
お住まいのトータル相談所
売った方が得か？ 持っていた方が得か？ 10年後は？
維持管理の費用は？ 御相談下さい
ＥＶＥＲ不動産
〒990-0053 山形市薬師町二丁目2-28 ＴＬＰビル内
TEL.023-664-1117（９：００〜１８：３０ 日曜祭日は〜１５：００）
FAX. -1118
エバー不動産（ご相談は予約制です）当日可 来店前にお電話下さい
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