住宅建設トラブル-建築業者の選び方山形県山形市

　）

失敗しない　住宅のはなしaccess

　最初に

●●住宅と　○○住宅では ”9年間寿命が違う”　とか
インフルエンザが発症しにくい建物　とか　
●●住宅よりも　○○住宅だと”穏やかでストレスに強くなる’　とか
マスコミでは報道しない事　興味があったらお読みください

追記・・・本当の事
　　　　　結露しない建物が良い建物だと思っていますか？
　　　　　残念ながら間違いで、９０％以上の結露しない住宅は
　　　　　安価に良い住宅ただと勘違いするように作った住宅で
　　　　　その証拠に、新しい住宅に住んでいる人の方が
　　　　　　　　　　　病気にもシックハウスにもアレルギーにも罹り易くなっています

　一番知りたい事　　　
××ハウスはクレームだらけとか、
××工務店はあんなトコがおかしい・・・　　
△△ハウスは高すぎる・・・とか
　　　　　そりゃあ　色々とは知ってますけど
　　　本当の事ほどヤバいのでこれもココには書けません(個別に聞いて下さい）

実は、不動産屋って建築した後の住宅にもよく行って　教えてもらった事が
色々とあります。　書けるのは少しですので、ヤバい部分は直接来て下さい

　　先ず、プランニング について　ひと言
　普通の敷地　＝分譲地等の新築住宅の設計はとても時間が必要になる事は少なく
既存のプラン（建売住宅）をみせてもらって建築する事でリスクを減らすことが出来ます。（４LDKの間取りであれば最低でも毎年数棟、多いと数百棟建築している会社もあるので、世界に一つの住宅は??　建築例をみた方が良い住宅になりそうです）
　大きな敷地（建替え）や狭小地のプラン設計は難しく長い時間が必要になったり、一社設計でなく(設計無料の)数社のプランを見せて貰ってから建築する事でリスクを減らせます

　　失敗しない　”建築設計”　会社や担当者の選び方
プランニングについて一番重要な設計者は大きく分けると二種類の設計者が居ます
　A：　施主の言ったとおりに図面を書いて、建築基準法に合わせて修正する設計者
　B：　施主の目的を想像して図面を画いてくれる設計者

Aの設計者(会社)の特徴は、施主に言われた通りの図面を書いて、次の打合せも同じく言われた通りに書くの繰り返しで建築基準法に合致しない事を指摘しながら続けて”施主が飽きたり、プランニングは着工時期にあわせて終わらせる”タイプの設計者さん
　??比較的多くがこのタイプで、会社側からも有能?とされており・・半数以上の設計者が分類されると思います
　　Bの設計士(会社）は、施主さんの考えや家族の生活を合わせて考えた提案をしてく　　れる設計士さん。　プランニングに時間が必要なので会社?的には好かれない職人　　気質の設計士さん
　??今は少ないタイプですが、打合せ時間に余裕があれば個人的にオススメ！です。し　かし設計前に○○万円を払わないとプランニングしてくれない会社であれば、事前に　建てた人の感想を聞いておく事で、リスク回避が出来ます

※1 一番マズいのは、着工期を確定させ無意味なプランニング打合せを繰り返す設計者です、それなら建売住宅のプランニングで建築した方が満足度の高い住宅になります。　折角の新築住宅、一生に一度?の新築住宅。不安に思ったらダラダラ会わずに”ハッキリとお断り”を考えましょう
　残念な設計屋さんでも、何度も会えば情が移ってしまうので２度目までのプラン打合せで判断する事をオススメします
※２リスクの低い会社は、プランニングがある程度できるまで費用の発生しない会社です。　その会社は設計に自信がある可能性も高いので失敗しない可能性も大きくＵＰします。

　そして、支払いを急がせる工務店（ハウスメーカー）は危ない。　
住宅建築の支払いは、①契約時１/３　②上棟時（建て前のとき）１/３　③引き渡し時１/３とするのが慣習です。　建築業者さんと問屋さんの支払いもそれを前提にしていますので、急がせる場合は資金繰りがよくない証拠と言われています

　　　　　　　　　　儲かり過ぎている業者も安物の材料を使ったり、下手くそな
　　　　　　　　　　人が作業していたりしますので、最良を選ぶ選択にはなりま
　　　　　　　　　　せんが、資金繰りが苦しくなっている業者も良い建築資材や
　　　　　　　　　　職人さんは居なくなっている可能性が高くなっています
　
　次にユーザー宅を見せてくれない工務店,ハウスメーカーは危ない
展示場や建築現場、資材屋さん等しか案内してくれない業者は、引き渡し後にメンテナンスをしていない業者です。　メンテナンスをしている業者は施主さんと仲良しになっていて、引渡し後の住宅を見せたい

　　　　　本当に見たいのは、建てた後の住宅です。実際に住んでいる住宅は
　　　　　家財道具があるので現実的な参考になります、展示場はお金のかけ方
　　　　　も違い住む家とは異なります・・・見せて欲しいのは住んでいる家です
　それが叶わない業者は、引き渡し後に不親切な対応をしている可能性が高く
　顧客に好かれている業者は、ほめて貰えるので積極的に案内します
※めちゃくちゃお金をかけたユーザー宅や、関連会社の人の家に案内する事
　があります”築後5～10年＆同じ中学校区域＆同じ価格で件見たい”と明確に
　頼めば（勘違いしやすい説明をされる）確率は大きく下がります

　　　建築現場を自由に見せてくれない建築業者は　危ない
　　　見られては困る建て方をしているのかもしれません。
　※裁判の多いある建築業者は、弁護士さんに依頼して
”裁判に負けない建築主との打ち合わせ記録”研修をしているそうです
（裁判にならない建物を建てると云う選択はしなかったのでしょう）

　　　「いつでも変更出来ます」と言う建築業者は　ア・ブ・ナ・イ
　現代の建築は多種多様な職人の共同作業で、建築資材の仕入れから
職人の手配‥工程管理などがあり、　いつでも出来る　=　段取りが悪い
と職人さんに嫌われていたり、　建築費も高くなっているようです
さらに、
　雑な建築計画で、住宅ローンの本申し込みを否決された人もいます。　それは悪条件の金利等で借りさせられるって　意味です

　先に教えろよ～　　

　オール電化住宅【新築】

　暖かく、涼しく、それで光熱費も安い住宅
こんな家に住んだら　毎日が快適な生活をおくれると思ってませんか？　　正しいけど　ちょっと

　オール電化住宅に住んでる人が、経験する事
《インフルエンザに感染しやすくなる》　
《加湿器が必要になる》　《停電になると何もできない》
　だけでなく、アレルギーの悪化要因となります
※停電対策は別に書きます　
インフルエンザに感染しやすいのは、乾燥住宅だからです。　
　オール電化住宅は、光熱費を安くなるように建築します。　
「Ｃ値が・・・　Ｑ値が・・・　なので我社の住宅は良い住宅」とか
断熱性で熱伝導による放熱を防ぎ。気密性も換気による放熱を防ぎます
乾燥も（同じ温度設定なら）光熱費を下げられますが、
　その室温と、乾燥がインフルエンザウィルスの活動を活発にします。（カビやダニは別項みてください）
　建築屋さんの都合で　バランスを欠いた病気になり易い住宅にされてる事がスゴク多いんです。
　加湿器を使うと結露しても、カビが出ても、建築屋さんに「使い方が悪い」って言われて・・・　その罠は家族の健康に及びます
　木造か？　鉄骨か？　マンションか？
健康等に大きな違いが　統計的に出ています
因果関係は証明されていませんが、気になる方は聞きに来て下さい

　　　理屈抜きに統計的に大きな違いの出ている事例は、家族の健康には大切です
材質によってマウスの生存率は数倍異なります
校舎の材質などでインフルエンザの発生が大きく異なるのも有名ですが
階層の違いで妊婦の堕胎率も２倍になったり、病気　虫歯の発生まで大きく違いが出て
いて　健康に大きな影響を及ぼしているようです

　車庫や、アプローチを　

「草むしりをしなくていい」とか　「掃除も楽になる」なんて言われて、敷地内をコンクリートにする事ありますが
　　　　　　　　　　ソレって危険かもしれませんよ！
コンクリートは、冬期に雨水や雪解け水が広がった後、翌朝冷えると凍りやすいくのです
そう、転んでしまう事が多いんです
　朝の陽当たりがよくない場所で気温の条件が重なると、10時位まで
玄関の前が凍って危険になる事があります
《故に、費用に大差ないのに耐久性の低いアスファルトが道路の材質になっているとの説もあります》

　アスファルトの方が暖かくザラついているので、転ぶように凍結してしまう事が凄く少ないのです。
　万一にも転んで、骨折したら取り返しがつきません
アスファルトと違い工事しやすいコンクリートを勧める建築屋さんが多いんです
　コンクリートを仕上げで、ザラつく様にするとか？　勾配があるから大丈夫とか？　平らな方が掃除がしやすいとか・・・、言われますが、よく考えましょう
　他の方法もあるので、検討してみては如何ですか？
　耐震性、強度　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
大きく変わったのは、昭和56年と、平成12年の法改正です。
昭和56年の改正で大きく強化されて、阪神淡路大震災においても被害が小さかったとされています。平成12年でも改正されていますが地盤調査に関するものが大きい。（平成19年改正は検査や罰則、保証保険契約が主）
　　　　　　　　　　丈夫に越したことはないですけど、殆んどの場合　強度は
　　　　　　　　　　充分だと思います。　しっかり丁寧につくってくれている
　　　　　　　　　　か？　が大切です。洪水にはあまり効果ないし・・・

　シックハウス対策　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　法律では、国土交通省が平成15年に施行しています。
でも、シックハウスは減らずに増えています　ＶＯＣは減っても、ＭＶＯＣは増える改正で
建築業者の、免罪符として「わが社は、○○材をつかっている」から大丈夫と
言う為の法改正？　なんて思ってしまいます。
　現実的にシックハウスは、建築材料よりも、温度・湿度・換気・エアコン・暖房・加湿器・空気清浄器まで含めて考える必要があるようです。
　Ｆ☆☆☆☆や自然素材、無添加材料はアレルギーリスク（ｍｖｏｃ）を増やしている
　から　近年の住宅に住む子供達にアレルギーが増えているのです！！！

　建築後の住宅でも安価にカイゼンは可能です、御相談下さい　

　　太陽光発電　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
エコでやさしい、儲かるとか、災害時に（条件が合えば）役に立つとか　　　

　エコカー減税、家電エコポイント、太陽光発電も商品力が不足しているモノを、誰かが負担して購買意欲をあおっているみたいです。

　此れで得するのは、設置に補助金が出て、買取価格を釣り上げているからです。　補助金は税金で、買取価格は電力会社が一般の消費者の価格に転嫁しているのでしょう
　（ヒートポンプ給湯器も、ハイブリッドの自動車なんかも、補助金が無くても売れるし）　得をする為にはコツが必要みたいです

　災害時の電気供給であれば、積雪時や夜間でも使えて軽量な発電機　９Ａ程度の安いものなら一台５万円だと思います。これなら降雪期でも、夜でも使えます。一番欲しいのは冬の夜ですから‥
　太陽光の発電は　曇りで４0～７0％減、雨では50％～90％減、雪では99％減ですし、夜は発電しません、目的が基本的に異なっていると思います

　怖いのは太陽光リフォーム、屋根の耐用年数や元々の強度がはっきりしないので、太陽光パネルの耐用年数内で屋根の痛みが出てきた時には、建築した業者さんも　太陽光の業者さんも　責任を取らないかもしれません
　新築時の太陽光は、その点心配は少ないのですが、今後買取価格が下がると思われます。どんな理屈をつけても非効率な発電方法なのは変わりなく、早く始めたドイツなどでは縮小をしています。始めるなら早い方が良いでしょう。
　そして高額なら、リスクが大きく残ります　
あった方が便利なのは間違いありませんが過度な期待はしない方が良いと思います
　　　※災害時の事は、”不動産・住宅の裏ワザ”　ページを御覧下さい

　ヒートポンプ式給湯器

　燃焼効率が高く普及率がとても高いようです。　これは夜間電力の割引きで更に安くできます（夜間割引は原子力発電の電力が余っている前提の価格だった筈なので永久に続くかは疑問です。今は供給量の分散なので、電力会社のメリットは少ない）
　そして、災害時にもタンク内の水を飲めるとかの使い方もあるようですが
　上記の太陽光発電と異なり、初期の周知期間に補助金を出しましたが、その後は補助金なしでも
　売れるすばらしい商品です
　災害時に使うには、当然に電気が無いと使えませんのでその準備は別途必要です。
　ＩＨクッキングヒーター　　　　　　　　　　　　　　　

　掃除も楽だし、火事にもなりにくい便利な家電品です。
数万人に1人位みたいですが、頭痛など体調を崩す人がいるようです。　展示場で試しては如何でしょうか？

　
　ガス給湯器・ガスレンジ

電気の方が、光熱費は安いみたいですが、　タンクとゴム？ホースで繋がっている個別プロパンは災害時に最も頼りになる燃料。　　料金は個別プロパンより、集中プロパンの方が安いようです

　近年のガスレンジは、火災の危険が小さくなっています。ＩＨクッキングヒーター同様に加熱しすぎるとセンサーがガスの供給をストップします。　天ぷら油の火災リスクは高くないのです、
　御高齢の家族が心配でしたら、ガスレンジの交換だけでも火災の危険は低下するでしょう
　足場が必要になる？　って何　　　

（特に総２階の住宅は）外壁や屋根・雨樋の修理だけでなく屋根のペンキ塗りに際しても足場を組まないと作業を出来ない事が少なくないようです。　コレって実際の修理よりも足場代金が高い事があります。　計画的に修理をしないと無駄なお金がかかります
　屋根のトタンの形状や勾配で《すが漏れ》になり易かったりします、防水シートで大丈夫とか言われますけど、そのシートの耐用年数は保証期間を基準につくられていて保証は１０年が大部分、だいたい聞きたいのは１０年以降２０年、３０年先の事ではないでしょうか？

　結露は、敵　or　味方

　全く結露しない家は建物にとって健康かもしれません。日中と夜間の温度差が全くない場合
を除き（寒暖の差があっても）やや乾燥した空気でも、人間にとって健康の敵となっています
　乾燥は鼻や喉の粘膜に負担が大きいだけでなく、皮膚の乾燥は痒み以外にアレルギー
の原因になる事すらあります。　住宅の健康よりも家族の健康を考えるのも住宅選びの方法
の一つでしょう。
　建築会社の違い

　住宅建築に際して取り返しのつかないのが、建築会社選びでしょう。
木造？　鉄骨？　免震？　耐震？　健康？（（殆ど嘘ですけど）　省エネ？　←これらは好みもあるので建築業者さんのＨＰを見て下さい。
　消費者から見た良い建築業者さんとは、同じ坪単価○○万円の建物なら、その費用の中で良い材料を使って、長持ちする良い建物を建ててくれる建築会社さんです。
　その使い方は業者によってバラバラです、事務所・広告・営業担当者への給料よりも、良い建築資材にお金を使ってくれるところが良いのは間違いない事です。　これは非常に難しくキッチンや、お風呂、冷暖房に見栄えするモノを使っていても基礎のコンクリート（鉄筋）や柱、屋根材に安物の材料を使っていたら　’騙された’　ってなってしまします。　　そこに気を付けて打ち合わせをしてみませんか？
　※これを失敗すると取り返しがつきません。　住宅産業はクレーム産業と呼ぶ人もいる程ですので、
充分に用心して、いや悪いうわさを聞いた事のある業者さんは選ばないのが賢明な選択だと思います。

　　　　　　建築会社の担当者
　　　　　　これも難しい選択です。　　
　　　　　多くの建築業者さんでは、担当者によって請負金額にも差が出ていたりします。
　　　　　”打ち合わせ記録”を毎回丁寧に渡してくれる人でも、曖昧な表現が多い人は要注意
　　　　　出来上がった住宅は、考えていたものと異なっている事が多いのです

　エネファーム
＝お湯をつくる時　同時に発電もする仕組みのようです。　同時なので、お湯を床暖などに使用すると
自然に発電量もする仕組みで天候による不安もなく、考えて使えば最も効率の良い方法かもしれません

　蓄熱式暖房

　現在、最も低い初期コストとしてオール電化住宅の暖房として使われており、（ガス等にくらべて）
空気が汚れ無いなどのメリットもあります。
　部屋の中での温度差が出やすい事や、熱を持つ部分が（やや）危ないとの見方もあります。　床暖房同様に日中など暖まり過ぎた場合の調整が難しく、窓を開ける等で対処している方が多いようです。

　床暖房

　これもオール電化住宅の暖房として使われています。　床からの熱ですので部屋を全体的に暖める事に適していて、蓄熱式暖房同様に（石油やガス等と比べて）空気が汚れない暖房理想的な暖房の一つです。
　デメリットとしては初期費用が高い事と、床材が反る事が避けられず場合によっては、張り替えの必要が出る可能性がある事です。　建築業者さんは床材の反りを予め計算して”床材を隙間をつくりながら貼る”事で大幅に反りによる床の変形を抑えている・・・いや軽減しているダケですので、耐久性は高くないそうです
もし”隙間”にコーラみたいな液体”等の砂糖分の入っている物をこぼしてしまうと基本的に掃除が極めて困難で、隙間があると蟻などが入ってきたりします。　そして暖かい環境はダニも繁殖しやすいのでアレルギーをお持ちの御家族が居る場合は、充分にご検討下さい。（別項で詳しく書いています）
　　　　　　24時間換気　

　　　　　　実際に、計算通りに空気が入れかわっている事は殆んどないようです。
　　　　　特に第三種換気の場合は機械的には排気しているダケなので、換気されていな
　　　　　い部屋がある事も良くあるほどです　

　屋根のはなし
　　　　　　　屋根ってデザインだけで　選んでいますか？
軒　積雪時に雪が’巻いたり’するかもしれません。窓や壁に影響があります。
勾配　これも積雪に関係したり、メンテナンス性（特に塗装）が大きく変わります。
トタンの組み方　勾配も含めて’すが漏れ’しやすいか？が変わります。
耐久性を考えると、実は秘密がいっぱいあるんです。山形市薬師町　ＥＶＥＲ不動産023-664-1117　
’すが漏れ’しにくい屋根の形状や、材料も実はあります。

浴槽のカタチ

最近知られるようになりましたが、脚の伸ばせる浴槽は死亡事故が起きやすくなります
足腰が弱ってくると、深い浴槽は入浴しにくくなりますが、　その先には危険があるようです。
　個別に対策はあります、お問合せ下さい
　ファンヒーター　の誤解
灯油を燃焼させると、炭酸ガスと水が出ます。　意外にも温度も上がり飽和水蒸気量も上がるので、湿度が下がる事がありますし、　湿度が上がる事もあります。　ファンヒーター＝結露　は誤解です
　ファンヒーターを消した時に室温が下がるので湿度も上がり、断熱性の低い家では結露が発生します
逆に、断熱性気密性の高い建物において、蓄熱暖房・パネルヒーター・床暖房で快適？な生活をしていると乾燥により家庭内でインフルエンザが蔓延します。　乾燥した室内ではインフルエンザウイルスが猛威を振るいますので家族全員が一度に発症する事が少なくありません。　乾燥しすぎない従来の建物では、家族が順番に発症する事が多いようです

　※断熱性と気密性

　バランスの良い住宅は極めて少ないのが現実です。　昭和の住宅は断熱性が低く
　ファンヒーター等を高出力で運転し続けて、停止した夜間のみならず運転中も
　結露を招いていました
昨今の住宅では、熱源にもよりますが断熱性と気密性が高すぎて暖かく乾燥した
室内環境になる事が多く、乾燥により粘膜や皮膚のバリア機能が低下して感染症に
罹り易くなっています。　高い断熱性と、適度な気密性が人間の健康には一番よい
そうです
　ー結露しない住宅が、性能の高い住宅だと思っている人が多くいますが、地域により異なります
　　寒暖の差のある雪国日本海側で結露しない住宅＝乾燥住宅
　　乾燥住宅＝粘膜と皮膚の乾燥により　感染症とアレルギーになりやすい住宅
　残念ながら、そこまで知っている（考えてくれる）建築業者は一割にも満たない
　のが現状で、×人間の健康は蔑ろ　○建物だけが長持ちする住宅が大部分です

　　　　　　　断熱材

　　東北地方　日本海側の冬は、低温で高湿度。結露しやすい環境の為に
　　湿度対策が重要になっています。　湿度の高い場所で耐久性の高い断熱材
　　を選ばないと、壁の中がグチャグチャ　かもしれません。
そして、断熱材は初期性能よりも耐久性が重要となります！！
カタログ性能が高くとも、縮んだり、沈んで隙間が出来る断熱材
は建物の寿命を縮める原因になっています
　　具体的な建築資材名は、ここには書けません。ゴメンナサイ
　気密性　と窓、採光

　窓の種類は、多種多様で数えきれませんが、近年増えたのは外側へ開くタイプの窓
縦長の窓が並んでいる住宅がソレです。　これは気密性を高くするのに有効でコストも低い
建築屋さんが喜ぶ窓なのですが　網戸がうまく閉められず虫が入ったとか、直射日光がシマウマ
模様みたいなるとか、一枚一枚ロールカーテンのオンオフしか出来ないのに採光面積が狭いとか
窓を拭きにくいとか・・・チョッと考えては如何でしょうか

　　　　　　　　　自然素材　Ｆ☆☆☆
　　　　　不思議な事に、化学物質が極めて少ない住宅に住んでも、健康になるとのデータは
　　　　　殆どないようです。　”住まいと健康”にも書いていますが、化学物質の影響よりも
　　　　　他の要因の方が大きく、自然素材の多用はカビダニが増えやすくなり、築後2年以降
　　　　　のアレルギーリスクが高まります

　地盤調査
個人的には、あまり気にしていません。　２０００年の住宅品質確保促進法による義務化ですが、
東日本大震災でも地盤不良等による建築物の崩壊は耳にしません。　山を切り崩した造成地や
湿地帯を造成した土地以外では、大きな影響は無いかもしれません　山形市薬師町　EVER不動産
　今より弱い建築物でも壊れなかった・・・地盤のリスクは調査できない地下にあります
　ウッドデッキ
芝生と共に、維持管理がとても難しいようです。　風雨にさらされる場所だと３年程度で
傷んでしまいます。　裏側の再塗装が困難で　長持ちする事は少ないようです
　裏表を塗りやすい構造にすれは良いのですが、一般的な建築屋さんは傷みやすくしか
つくってくれません、それは修繕のオシゴトをする為で、構造を考えましょう

　ペレット（薪）ストーブ
再生可能な燃料との説もありますが、樹木の成長の遅い積雪地では必要な熱量よりも
樹木の成長が遅くて（涙）エネルギー再生の前にハゲ山だらけになるかもしれません
しかし、輻射熱のあるストーブは熱量以上に”体感温度”が高く快適な暖房です
※興味のある方には、販売業者でなく’使った人’や’作っている会社の人’の話をお教えします