利益率を上げる　対策

　例1
借入があれば、借り換えで月々支払い額を減らして利益を出す
　平成19年以前の借り入れで、残高が1.500万円以上あれば金利差による支払いが大きくなって年間数十万円×残年数となり
　百万円以上の節約効果は、半数の方にみられます
※特に不動産と金融を共にやっている組織等では、教えてくれません。思い切って他の金融機関に相談してみては如何でしょうか？
山形市ＥＶＥＲ不動産　０２３－６６４－１１１７
　例2
経費を抑えて利益を増やす
　管理や家賃保証で賃料の10～15％の手取り額を減らしている場合は、更新しないのも一案です
　10～15％の賃料は、そのまま利益となり契約によっては利益が2～3倍になる事もあるようです
立地―間取り―賃料が適性であれば、黙っていても空室は埋まります

　例3
居住用にして税金を減らす
　特に幹線道（広い道路）沿いの不動産は、大きく課税されている場合があります
高額な大通り沿いの土地は、居住用扱いになれば
戸数×200㎡分の固定資産税が1／６に軽減されます。　空室率の高い場合にはご検討下さい　山形市ＥＶＥＲ不動産０２３－６６４－１１１７

資産の組み換え　全体の見直し　による対策

　残念ながら　人口の減っている地域では上記の対策でも中（長）期的に収益の改善が困難な物件が多くあります
　例１　建て替えて収益を確保する　　
新築すれば、収益の計算は大きなズレ無く確保可能ですが、遠くない将来に相続発生が予想できる場合には遺産分割も考えた建物がオススメ
　集合住宅では、相続人間のリスクが大きく注意が必要です山形市ＥＶＥＲ不動産　０２３－６６４－１１１７　
　例２　売却する
自己居住でないので、長期譲渡所得税等で売却益の20％が課税されますが、建て替えても利益の出にくい場所や、競合物件の多い場所なら、　一般的に考え時と言われています、下記安定資産組み換えも含めて試算しましょう

　例３　安定資産への組み換え　　
　地方の業者は教えない（知らない）事が多いのですが、アパートの建築よりも相続税評価額の圧縮効果の高い○○のマンションへの資産の組み換えが有効です（長期的に金融資産よりは安全・安定している物件が多くあります）
　賃貸マンションは空室時の管理費負担がありますが、それ以上に資産の圧縮効果と長期的な入居率の安定などのメリットがある物件が多くあります　ご相談下さい
　同時に遺産分割の試算もすると一層効果的になります
　利回り15％の賃貸物件建築など、御相談下さい

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