資産活用の真実　リスク回避と高収益方法　収益改善と１０年経過後の空き部屋対策　金融投資と資産活用のバランス　相続税対策　

目的に合わせた資産活用　編　①安全な資産活用、②高収益な資産活用privacy policy

最初にリスクの確認と種類

資産活用と呼びますが、実際には不動産投資の事です、低金利の昨今では少なくなっていますが、収益を生む筈の不動産が損失を生む事もあります。
（アパート経営と呼ぶと聞こえが良いのですが、9割以上が単なる不動産投資です）
投資の中身を吟味しないと、建築屋？管理会社？ばかりが儲かって　
大家さんの利益は半分以下になってしまします

　※１5年後に家賃が１割下がると仮定します、経費を引いた利回りが１０％の収益物件の場合はその時点で全く収益を生みません、それ以上に修繕費の発生や更なる家賃下落があると赤字になってしまいます。（固定資産税などの維持費が減っても数年後になるだけです）
　　　　　　　　ＪＵＭＰ 50歳未満の不動産投資と、50代からの不動産活用
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※不動産投資のリスクは、大半が予想可能リスクです。
株式は業績が伸びている会社でさえ関連会社の報道や、同業他社のトラブルだけで暴落してしまいます
（日本株の売買も７０％以上が外国人取引となっており、彼らは”売り逃げ”やこまめな利益確定売り行為などがあり、日本人とは考え方が異なっている為に　暴落のきっかけになる外国人売却も、普通の日本人には理解できない事ばかりです）
　債券も金融や資源価格変動、外国の財政報道やデモ等により乱高下します
（安定している通貨も、近隣国報道で下落も日常の乱高下）
　外国投資は現地の人でも知らないようなカントリーリスク報道で急落（誰も知らないから急がつくんです）する事もあります
　外貨も政府（政治家）の発言や、事件の報道だけで乱高下します
　※更に日本の投資家が知る情報は良くて半日遅れ、翻訳によって伝わらない場合も多く、それが日本の投資家が儲けられない理由の一つのようです。

　それらは我々が寝ている間に起こっている事が大半で、　それを分散投資をしていても、一斉に下落する事が多く回避不可能なリスクばかりです。
　それに対して不動産投資は、　　　　　　　　　~~寝られない~~
　回避したり、軽減する事の可能なリスクが大部分なのです。　　山形市薬師町二丁目２－２８　ＥＶＥＲ不動産
一入居リスク
入居者が居ない部屋（建物）は、家賃収入を生みません。　立地や間取り駐車場以外にも築年数や周辺地域の競合物件により、入居率が下がったり賃料が大きく下がるケースがあります。そして下がった賃料は収益の圧迫だけではなく、損失になるリスクもあります。
　好ましくない入居者（隣人や事件事故）により入居者が
　退去する可能性も現実的なリスクです。

一家賃滞納リスク　　　
身近で持つとも怖いのが家賃滞納。収入が無くなっても税金や維持費が出ていく上に、他の人にも貸せない時期があったり、汚れがヒドく他の人に貸すために費用が必要になる事。保証人が責任を取らないケースも増えています。
　家賃保証システムか？　管理業務会社の選定？　　ＥＶＥＲ不動産664 －1117　
どちらかひとつで大部分の回避は可能です。　　　　　　　　　
一借入れリスク　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
家賃収入が無くとも支払いは、毎月しなければなりません。
そして、金利の上昇により金融機関への支払い総額は１．５倍（平成５年頃と平成２４年を比較）になる可能性があります。

一維持管理費用リスク
築年数や天災などで建物そのものの修繕や、住宅機器の寿命により数か月分の賃料を必要とする場合があります。また凍結・積雪・水害・火災は莫大な費用により利益ではなく、損失を生む可能性もあります。
　山形市薬師町二丁目２－２８ＥＶＥＲ不動産
一税金リスク
不動産は持っているだけで、固定資産税・都市計画税が必要になります。　その土地の固定資産税は居住用財産扱いで評価額の１／６（一世帯分２００㎡まで）とされていますが、税制改正等により軽減が変わる可能性があります。
一相続リスク　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ｊ○に騙されない為に　
相続税の課税以外にも、収益物件は相続時に分割しにくい事は親族の争いの種になる可能性もあります。（別ページを参考にして下さい。）　　

一換金リスク　
相続時と同様に、現金が必要になった場合に現金化できなかったり、現金化しても大幅に目減りする可能性が高くなります。

不動産は、金融投資に比べて安全性の高い投資です。　しかし充分に検討した上での投資をご検討下さい。　※知られていませんが、入居率の高い公立大学等の徒歩圏にあるアパートの賃料下落が激しいなどの点から、収益と投資額のバランスは簡単ではないのです。　　山形市薬師町二丁目　ＥＶＥＲ不動産

①安全(性の高い）資産活用

　　　　　　　　　　　　Ｊ○　の評判　損得　
一収入リスクに関しては、建築会社等との家賃保証契約により（その期間内）一定の収入を得る事が出来ます。
大まかに家賃の１０％～１５％程度が保証料（＋管理料）となる事が多いようです。

一金利リスクは、長期固定の金利契約によりリスクの軽減する事が出来ます。
固定期間と金利は、金融機関と建築会社の関係や建物によって大きく異なります、金利の違いは支払総額に大きく影響するので長期的で具体的な計算が必要になります。
　ＥＶＥＲ不動産　６６４－１１１７　
一維持管理リスクは、建物の品質により大きく軽減できます。　EVER不動産023‐６６４‐１１１７
建物価格と品質のバランスが重要で、内装設備より外壁や屋根材
、断熱材が大きな要素となるようです。
　
一税金リスクは回避する事が困難なリスクです。これも想像する他ありません。
政権与党の戦略などにより有利になる可能性もありますが、○○年先の事は想像すらし難いものですが、外国のリスクと比較すれば小さなものと思います。
　　　　　　☆低リスクで、手間のかからない方法☆　　　　　　　　　　　

一建築等のリスクなくし、更地のままで賃貸する。　この際に公的な機関や、病院・福祉施設への賃貸であれば比較的安定して賃料を得る事が出来るでしょう。（小売りなどの商業施設や飲食店学校、冠婚葬祭事業者については立地や規模と賃貸期間と引渡条件、母体の財務状況を熟考すべきです）

一駐車場として貸す。　殆ど初期投資も不要で賃料を得る事がで
きます、最初の線引きと、除草剤の散布程度だけなので非常に簡単
ですが、何もしないで、一括で業者に貸したりすることも可能です。
　　
ー自己資金を使わないで、収益物件を所有する。
借入（金利上昇）のリスクを回避して、低リスク投資。

　これらは、資産運用と言うより世代間の資産引継ぎとして有効であり、相続時の分割も比較的容易になります。
また、賃貸している物件は相続税の評価が下がる等のメリットがあり、金融資産と異なり課税金額が数カ月単位で大きな変動したり、評価された時と支払い時の評価の違いのリスクは殆どないでしょう。

　※不動産投資のリスクは
　株式や債券の金融投資リスク・外国投資のカントリーリスク
・通貨や資源の乱高下リスクと比べれば長期的で安定的な投資
である事も間違いない事を前提にして検討しましょう。山形市薬師町二丁目ＥＶＥＲ不動産
　地理的な要素を満たせば、利益を生んだ後に土地代程度で換金して、収入を得る事が可能になるのも不動産投資の魅力です。　　
※（条件はありますが、自己資金ゼロ円の資産活用もありますが、勿体ないのでここには書きませんけど）ＥＶＥＲ不動産　６６４－１１１７　

②高収益な資産活用

一大病院や、学校、大きな商業施設、駅など利便性の高い場所の近くで　バランスのよい物件は比較的高い賃料で貸す事が出来ます。
賃貸物件の少ない間、新しい間の収入は高くなります。

一維持管理に費用がかからない物件は結果的に高収益になります。
これは、その建築業者の古い建物をみて、構造・形状などにより大きく異なります。

一家賃滞納を防ぐ。　契約方法や、管理により家賃滞納
は１／２～　１／１０以下にする事が出来るでしょう。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一集合住宅ではなく、戸建て住宅にする事により古くなっても高い入居率を維持する方法があります。
建て方、建築業者の選択によっては、一戸あたりの投資も減らして高収益にする事が可能になりますが、業者選びによって予想以上の利益を生み事があります。

一ペット可にして、賃料と入居率を上げる。
収益性と安定性共に有効な方法ですが、入居者（動物）によっては柱や壁に付いた糞尿が完全に染み付く等により建物の劣化が進むことがありますので注意が必要です。　これは管理する業者と場所によって効果とリスクが異なるようですが、賃貸借期間によっては敷金の数倍に及ぶリフォーム費用が想像されます。

一競売物件などを安く買う。
平成２０年頃まで有効な方法でしたが、競売（期間入札）になる
物件が１／３に激減するなどにより価格の高騰を招いています。
　そして中をよく見れないリスク、管理が悪いリスク、敷金の返
還、優先される３年の賃貸借契約等もあり、投資効率の高いものは
僅かになっています。

一最も有効なのが、投資額（特に借入）を少なくする事です。
これにより投資の柔軟性が増したり、大きな金利上昇やインフレによって負担が急増しても、それに合わせた家賃の改定を現実的に対処する事が可能になります。
　
※やや異なりますが、不動産投資は相続税の評価額を下げる効果がありますので、所有する資産の運用としては結果的に、安定的で高収益となる可能性が高い投資となるでしょう。

　結果的に、資産活用（不動産投資）のやり方は数えきれません。
そして何が得なのかも、人それぞれで異なっているのが資産活用。
　
・出来るだけ手間がかからない、不動産投資
・今後も拡大していく(増やす）為の、不動産投資（利回り、担保価値）
・手間暇、多少の時間をかけても利益を最大にする不動産投資
・配偶者、お子様、お孫さんへ資産を継承する為の不動産投資

　　目的を明確にする事からはじめて（他の資産を含めた本当の）投資作戦を考えましょう。
　投資なんですから、100％儲かるなんてことはありえません。（それなら貯金と呼ぶんですけどこれも100％ではない）
　だからこそ、目的に合ったリスク以外は可能な限り少なくするのが　本当のリスクヘッジと呼ぶのではないかと思います。　ここには書かなかった事は機会があれば、お会いした方にお話いたします。

　※2013年現在、ＮＩＳＡと名付けられた非課税投資を政府が予定しているそうです、これは急速に上がった株式等の価格が急落する危険を知っている人達が、消費税増税による収益悪化企業の株価下落を少しでも抑えようと考えたのかもしれません。
　Ｎ日本で、Ｉ今、Ｓすぐ、Ａ新しい　投資を100万円まで非課税で・・・　って儲かりそうなら非課税にはしないでしょ
　成熟した国家日本への、外国からの長期的投資な投資を期待しても難しく、何かあるとスグに他の国への投資へ一部が逃げても大変です。
　売買の3割程度しかない日本人の投資を増やしても、金融資産には焼け石に水だと思いませんか？
　近年の金融機関は、手数料目的で金融資産を勧める傾向にありますが、冷静に安全資産の割合を考えて下さい、　不動産は１年で半値になる事はない（と思います）。

　上記の内容を教えて貰えなかった等　狡い業者さんから提案されていませんか？
　《初回60分　無料相談を致します》

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