（店舗事務所編）入居率をあげる賃貸物件対策detail
①”入居率をあげる”対策
②”利益率を上げる”対策
③”資産の組み換え”をする
入居率をあげる 対策
例1
賃料を改定する
事業用物件は面積と、駐車スペースのバランスがよければ金額次第となるケースがあります
※飽和状態の場所でなく、6ヶ月以上未入居ならば検討の価値ありです
利益率を上げる 対策
例1
借入があれば、借り換えで月々支払い額を減らして利益を出す
平成19年以前の借り入れで、残高が1.500万円以上あれば金利差による支払いが大きくなって年間数十万円×残年数となり
百万円以上の節約効果は、半数の方にみられます
※特に不動産と金融を共にやっている組織等では、教えてくれません。思い切って他の金融機関に相談してみては如何でしょうか？
山形市ＥＶＥＲ不動産 ０２３－６６４－１１１７
例２
店舗等から
例３
経費を抑えて利益を増やす
管理や家賃保証で賃料の10～15％の手取り額を減らしている場合は、更新しないのも一案です
10～15％の賃料は、そのまま利益となり契約によっては利益が2～3倍になる事もあるようです
立地―間取り―賃料が適性であれば、黙っていても空室は埋まりますし、悪条件では管理会社の関係者が一時期住んでオシマイ
※滞納家賃については、入居時条件に家賃保証契約で解決します
資産の組み換え 全体の見直し による対策
残念ながら 人口の減っている地域では上記の対策でも中（長）期的に収益の改善が困難な物件が多くあります例１ 建て替えて（改築で）収益を確保する
新築すれば、収益の計算はある程度改善しますが、中～長期的には未知数な部分が多くあります
遠くない将来に相続発生が予想できる場合には、相続税評価の低い居住用物件の方がやや有利です。 遺産分割も考えたモノがオススメです
上記の収益確保の例も参考にして下さい
例２ 地価程度で売却する
自己居住でないので、長期譲渡所得税等で売却益の20％が課税されますが、建て替えても利益の出にくい場所や、競合物件の多い場所なら迷わず決断しましょう
山形市ＥＶＥＲ不動産 ０２３－６６４－１１１７
例３ 安定資産への組み換え
短期的に改善しても、中長期的に不安がある資産の場合には
最も重要になります
地方の業者は教えない（知らない）事が多いのですが、事業用賃貸物件やアパートよりも相続税評価額の圧縮効果の高い○○のマンションへの資産の組み換えが有効です（長期的に金融資産よりは安全・安定している物件が多くあります）
同時に遺産分割の試算もすると一層効果的になります
↓ 上手く送信できない時は こちらからもe-mail. everwoeks@ace.ocn.ne.jp
不動産の相談所
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