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空き家・実家の相続　空き地・空き家の資産活用　種類　特徴
についての無料相談、山形市山辺町 天童 東根市

不動産の資 産 活 用アパート秘密買取り
　種類と特徴　
　ご近所・身内にも知られずに売却する方法


　 "リ ス クと 対 策 "JUMP


種 類 は大きく分けて3通り
　A:そのまま土 地として貸す
　B：そのまま貸 家にする　　
　C:建 貸 しにする
　　　　　EVER不動産
A:　そのまま土地として貸す方法
・貸農園
農地をそのまま、収益はあまり期待できないが、固定資産税が上がらないメリットがある

・月極駐車場
必要に応じて砂利や舗装の必要あり、ある程度の収益があり売却や遺産分割も容易

・コインパーキング
契約によって相続税評価の軽減効果があります
・クリニック・薬局用地
低リスク・中リターン、貸主の投資０では最も低リスク

・コンビニ用地
ドミナント戦略と呼ぶ集中出店により閉店リスクが上昇中、契約により違約金等を決める事ができます　

・高 齢 者施設 用地
毎年数社の破産会社があるので安心できませんが、子会社とでなく経営母体との契約等でリスク軽減など

・セレモニーホール用地
成長産業ですが、１０数人の家族葬が増えており中期的に微妙



　B：　建 物をそのまま　 　　　　　　　　
・貸 家にする
荷物処分と修繕程度の投資で、ある程度の収益が見込めます
※修繕費が大きい場合、数年で売却をした場合の税リスクがあります


　　C：　建 貸し（現物投資）　
※弊社では賃貸物件の建築を経営とは呼びません、残念ながら一度建築してしまうと経営的な判断の選択肢が少ないからです
　近隣にアパートが増えたり間取りが不相応になっても改築は難しく、移動も不可能。家賃の値下げと売却位しか出来ないからです

・アパート・貸家の建築（居住用）
土地の固定資産税を１／６に出来るメリット、収益率が低いと賃料値下げで赤字になるリスク。相続時に遺産分割が難しいリスク

・テナントビルの建築
高収益が期待できますが、借主リスクあり上記のコンビニ等も安心できません、医院やクリニックは契約次第でローリスクです
・コインランドリーの建築
現在最も高収益な不動産投資のひとつ、建物や設備費を4〜6年で回収できる場合も多くあります

・太 陽 光 発電
これも設備費の下落と場所によっては高収益な不動産投資のひとつ、10年後の買取価格などは不透明


　　
具体的なリ ス クの種類と対策
　　家賃保証（サブリース）は下へ
・賃借人リスク
家賃滞納・敷地内での事件事故／死亡など

賃料下落リスク
借入れ資金で建築等を行うと、金利上昇時に赤字になる可能性があります（10年後賃料が1割下がると、収益率9％なら赤字）
金利リスク
借入れ資金で建築等を行うと、金利上昇時に赤字になる可能性があります
（平成5年頃の金利は4.5〜6％、今の2％未満が続くか疑問）
修繕費リスク
建物の状態/使い方/悪天候によって修繕費が必要になります、準備は多め・相見積もりで安価な工事

地域性リスク
人口減少、商業施設・工場・学校などの移転や閉鎖があると入居率や賃料が大きく下がります
サブリース契約(家賃保証)の仕組みとリスク

　サブリース会社へ一括で賃貸し、サブリース会社が転貸する仕組みです
　サブリース会社は賃借人として借地借家法32条の家賃減額請求の権利を持ちます
　サブリース会社は居住者から賃料を受け取り、所有者へ決まった金額を支払う契約で、　契約期間は定める事が可能ですが家賃は減額請求されると多くは減額になります
メリットは、滞納賃料の催告や募集の手間がかからない事です

×　＝”家賃保証”と呼ぶ場合がありますが保証支払い年数のみ
　　　家賃は大きく減る可能性があります
　　≒仮に収益率10％の物件で家賃が10％下がれば次は赤字でしょう
　絶対に必要な確認　
複数の業者に聞いたり、契約書を弁護士に見てもらう事が有効
　他の専門家？（銀行・不動産屋・税理士・会計士など）は建築屋と関係があり　　※本当の事を教えてくれない場合があります


　売 却 方法は　詳しくは こちら

　　　手間なし現況買取りは
　　　詳しくは こちら

秘密厳守の無料相談は下へ
PUSH無料 メ-ル 相談

　
リフォーム費用の補助（多い自治体では300万円以上)
不要物処分の補助（10万円程度）
浄化槽設置補助金（60万円など）
定住促進支援金（100万円など）
解体費の補助（50万円など）
新規就農報奨金（１００万円など）
不動産仲介料の補助（５万円など）
既存住宅インスペクション（３万円）
住宅解体費の助成（５０万円など）賃借後に土地を貰える自治体まで

　　自治体によって様々な支援があります。　
　　人口が減っている自治体程充実していますが　※受給の要件があります　 御相談下さい　

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詳しいご相談　無料査定の受付は

　　
買 取り価 格、仲 介 価 格 査定
　　遠 方 居 住の方も
　全日本不動産協会の会員間にて
　手続き致します

有効活用、売り方（貸し方）なども

↓無 料メール相 談　↓

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　　ＥＶＥＲ不動産　
　弊社の相談員は・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・空き家相談士の有資格者が承ります
　当日受付あります、お電話下さい

山形市薬師町二丁目２−２８

TEL. 023-664-1117
FAX.　　 　　-1118
e-mail. everwoeks@ace.ocn.ne.jp

　土地・建物の状態など気にせずに　ご相談下さい　









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