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上手な資産活用 種類と特徴 空き家・空き地・実家の相続 無料相談、無料査定 山形市山辺町 天童 寒河江 東根市 離婚、競売、借入れ抵当権のある場合の売り方と無料査定 。

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〒990-0053 山形市薬師町二丁目2-28

    空き地・空き家の資 産 活 用種類と特徴

   貸駐車場・貸家・コンビニ用地・クリニック用地
         高齢者用施設・シェアハウス・アパート建築

 
予想できる "リ ス クと 対 策 "JUMP
       
賃 借 人リスク ・金 利リスク ・実際の家 賃 保 証は?
       
建 築 費は適正? ・流 動 性リスク ・人口減少リスク

 種 類 は大きく分けて3通り
 
A:そのまま土 地として貸す  B:そのまま貸 家にする  C:建 貸 しにする
     
     A:
 そのまま土地として貸す方法
・貸農園

農地をそのまま、収益はあまり期待できないが、固定資産税が上がらないメリットがある

・月極駐車場
必要に応じて砂利や舗装の必要あり、ある程度の収益があり売却や遺産分割も容易

・コインパーキング
契約によって相続税評価の軽減効果があります
・クリニック・薬局用地
低リスク・中リターン、貸主の投資0では最も低リスク

・コンビニ用地
ドミナント戦略と呼ぶ集中出店により閉店リスクが上昇中、契約により違約金等を決める事ができます 

・高 齢 者施設 用地
毎年数社の破産会社があるので安心できませんが、子会社とでなく経営母体との契約等でリスク軽減など

・セレモニーホール用地

成長産業ですが、10数人の家族葬が増えており中期的に微妙
     B: 建 物をそのまま          
・貸 家にする
荷物処分と修繕程度の投資で、ある程度の収益が見込めます
※修繕費が大きい場合、数年で売却をした場合の
税リスクがあります

※解体すると固定資産税が6倍になる可能性があります
 控除を使っての早期売却を考えましょう

    
C: 建 貸し(自 己 投 資) 
弊社では賃貸物件の建築を経営とは呼びません、残念ながら一度建築してしまうと経営的な判断の選択肢が少ないからです
 近隣にアパートが増えたり間取りが不相応になっても改築は難しく、移動も不可能。家賃の値下げと売却位しか出来ないからです

・アパート・貸家の建築
(居住用資産)
土地の固定資産税を1/6に出来るメリット、収益率が低いと賃料値下げで赤字になるリスク。相続時に遺産分割が難しいリスク

・テナントビルの建築
高収益が期待できますが、借主リスクあり上記のコンビニ等も安心できません、医院やクリニックは契約次第でローリスクです

・コインランドリーの建築
現在最も高収益な不動産投資のひとつ、建物や設備費を4〜6年で回収できる場合も多くあります

・太 陽 光 発電
これも設備費の下落と場所によっては高収益な不動産投資のひとつ、10年後の買取価格などは不透明



  具体的なリ ス クの種 類と対 策
                    家賃保証(サブリース)は下へどうぞ
・賃借人リスク
家賃滞納・敷地内での事件事故/死亡など

賃料下落リスク
借入れ資金で建築等を行うと、金利上昇時に赤字になる可能性があります
(平成5年頃の金利は4.5〜6%


金利リスク
借入れ資金で建築等を行うと、金利上昇時に赤字になる可能性があります
(平成5年頃の金利は4.5〜6%、
今の2%未満が続くか疑問)

修繕費リスク

建物の状態/使い方/悪天候によって修繕費が必要になります、準備は多め・相見積もりで安価な工事

地域性リスク
人口減少、商業施設・工場・学校などの移転や閉鎖があると入居率や賃料が大きく下がります
サブリース契約(家賃保証)の仕組みとリスク

 サブリース会社へ一括で賃貸し、サブリース会社が転貸する仕組みです
サブリース会社には賃借人として借地借家法32条の家賃減額請求の権利を
持ちます
   サブリース会社は居住者から賃料を受け取り、所有者へ決まった金額を
  支払う契約で、 契約
期間は定める事が可能ですが家賃は減額請求される
  と多くは減額
になります

〇所有者のメリットは滞納賃料の催告や募集の手間がかからない事です

× ”家賃保証”と呼ぶ場合がありますが、保証は支払い年数のみ
   家賃は大きく減る可能性があります
  ≒仮に収益率10%の物件で、
15年後に家賃が10%下がれば
   修繕費分が赤字になります
(修繕費は予定よりが上昇する為)
 
絶対に必要な確認 
複数の業者に聞いたり、
契約書を弁護士に見てもらう事が有効
 
他の専門家?(銀行・不動産屋・税理士・会計士など)は建築屋と関係があり
 ※本当の事を教えてくれない場合があります


 具体的な 売 却 方法は 詳しくは こちら

 販売(活用) 計 画の作 成は 詳しくは こちら

  • 秘密厳守・最良の提案を目指します
    無料査定ですので、お気軽にお申し付けください


秘密厳守・にて査定をおこないます 

当社では、お客様の御希望に合わせた売却活動を心がけております

買 取り価 格仲 介 価 格
無 料 査 定だけでなく
  弊社は、山形県の 空き家相談窓口 (公)全日本不動産協会会員として 無料相談を 受け中です

    土地・建物の状態など気にせずに ご相談下さい

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