山形資産活用と相続　資産活用の種類と特徴　　木造、鉄骨の償却年数の違い、ＪＡ農協　異なる低価格な資産活用　　離婚、競売、借入れ抵当権のある場合の売り方と無料査定　。

賃貸物件の種類

　
�@住居用

• 建築業者、不動産屋、銀行農協…は　一番儲かるので
• 立地や、収益性、相続税の評価云々の理由を付けて　自社で管理できる場所への新築を勧めます

種類と特徴

・木造建物　　若干建築費がやや安く、償却が早い為に固定資産税が安くなる
　　　　　　レベルの低い業者の建物は劣化も早く、修繕費用が大きくなり易い
　　　　　　良い建物は収益率を高くしやすい
　
・鉄骨建物　　若干建築費が高く償却年数もやや長い、固定資産税評価の下落が遅い
　　　　　　維持管理費用がやや高いが　長期利用がしやすい

・居住用建物　土地の固定資産税を１／６にする事が可能で維持費を低くしやすく
　　　　　　当初のリスクは低いが
　　　　　　築後１０年以降に入居率が急激に落ちる可能性がある
　　　　　　（家賃保証、一括借り上げの場合は賃料が下落する可能性がある）

・事業用建物　業績の良い企業が入居すると、高収入が持続する事がある
　　　　　　固定資産税が下がるのが遅い
　　　　　　（元々から税額の高い立地が多いので）空室になるとリスクが大きい
　　　　　　商業地の移動（道路計画など）により状況が一変する可能性がある
・更地運用　　貸主のリスクが小さく借入等が無い（少ない）　
　　　　　　単純に貸すと相続税評価が下がらないが、分割しやすい
　　　　　　（相続案件は個別に相談下さい）
　　　　　　※相続（分割）が容易であり、相続税評価を下げる方法がある

・集合住宅　収益率を上げやすいが、隣接地で戸数が増えると急に空室が増える
　　　　　一戸当たりの修繕費が大きくなる事がある
　　　　　分割しにくいので、相続にやや難がある

・戸建て　　新築時の費用がやや高くなる場合がある
　　　　　ある程度古くなって入居率が下がりにくく、相続もしやすい
　　　　　業者　建て方により、修繕費が高くならない場合もある

・分譲マンション　　場所によっては長期的に入居率が下がりにくい
　　　　　　　　　空室時の管理費と修繕積立金のリスクがある
　　　　　　　　　※高収益で相続時の評価を大きく減らす方法もあります
　
・立地
　　　　大学や専門学校の近くは、生徒数減少から入居率と賃料が急落リスクがある
　　　　商業地や幹線道路沿いは、行政の計画やテナント企業の方針により移動される
　　　場合もあります
　　　　※病院や駅の近くは、大きく状況が変わる可能性は低いようです

・競売物件
　　　　　２０１０年頃までは安価に落札できましたが　近年は安くない物件
　　　　が多く、リスクに対してメリットが小さくなっています

　　銀行農協、不動産屋、建築業者が隠す運用方法とは

　銀行（ＪＡ）や不動産屋、建築業者が一番儲かるのは、所有地へのアパート（集合住宅建築）の建築です
例えば
　土地の有効活用！　　場所が良い！　　収益性が高い！　
　何もしなくてもお金になる！　　年金代わりに！　・・・
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
魅力的な言葉を並べて、自社で管理費でも利益を出せる新築アパートを
勧めてきます
　※アパートの新築以上に相続税評価を下げる方法は　上記企業さん達の利益が小さいので教えてくれませんが、

ローリスクな駐車場、トランクルームの他にも
首都圏の業者さんが使っている方法もあります

　家族構成や、年齢により運用方法は異なったり組み合わせが必要となり
ますが
　他にも　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　火災保険料が１０％〜２５％下げられたり
　　　　　金利差によって　数百万円節約できたり・・・
　　　　修繕費は、業者さんが下請けにしている業者へ直接発注すると
　　　　１５％〜４０％抑える事が出来たります

　結果的に、資産活用（不動産投資）のやり方は数えきれません。
そして何が得なのかも、人それぞれで異なっているのが資産活用です
　

　　　　　　↓　上手く送信できない時は こちらからも
　　　　　　　　　　e-mail. everwoeks@ace.ocn.ne.jp　

個別の詳しいご相談は

　TEL. 023-664-1117
　FAX.　　　　 -1118